So funktioniert's

Überblick über den Vergleich

Der Rechner simuliert zwei parallele Szenarien über Ihren gewählten Zeitraum, beide beginnen mit demselben Anfangskapital:

• Sie kaufen eine Immobilie mit einer Hypothek. Ihr Nettovermögen wächst durch Immobilienkapital (während Sie Schulden abbezahlen und die Immobilie an Wert gewinnt) plus Investitionen aus monatlichem Budgetüberschuss.:
• Sie investieren Ihr Anfangskapital und investieren weiterhin jeden monatlichen Budgetüberschuss. Ihr Nettovermögen wächst durch Anlagerenditen.:

Beide Szenarien verwenden ein monatliches Budget, um einen fairen Vergleich zu gewährleisten. Geld, das nach der Bezahlung der Wohnkosten übrig bleibt (ob Kauf oder Miete), wird automatisch investiert und wächst im Laufe der Zeit zu Ihrer angegebenen Anlagerendite.

Anfangsinvestition (Jahr 0)

Anzahlung

In der Schweiz benötigen Sie eine Mindestanzahlung von 20% des Immobilienpreises. Mindestens 10% müssen aus Ihrem eigenen Eigenkapital stammen (nicht aus Ihrer Pensionskasse). Unser Rechner verwendet Ihren angegebenen Anzahlungsprozentsatz (Standard: 20%).

Notar- und Registergebühren

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz zahlen Sie einmalige Gebühren für Notardienste, Grundbuch und manchmal Übertragungssteuern. Diese liegen typischerweise zwischen 1-3% des Kaufpreises, je nach Kanton (Standard: 1.5%).

Gesamte Anfangsinvestition

Im Mietszenario wird derselbe Anfangsinvestitionsbetrag sofort in Ihr Portfolio investiert, um einen fairen Vergleich zu gewährleisten, bei dem beide Szenarien mit demselben Kapitaleinsatz beginnen.:

Schweizer Hypothekenstruktur

Zweistufiges Hypothekensystem

Die Schweiz verwendet eine einzigartige zweistufige Hypothekenstruktur:

Erste Hypothek (bis zu 65% LTV)

• Deckt bis zu 65% des Immobilienwerts ab (Loan-to-Value-Verhältnis)
• Hat typischerweise einen niedrigeren Zinssatz (Standard: 1.5%)
• Keine obligatorische Amortisation erforderlich (obwohl Sie sie optional abbezahlen können)
• Kann für die gesamte Hypothekenlaufzeit ausstehend bleiben

Zweite Hypothek (65-80% LTV)

• Deckt den Teil zwischen 65% und 80% LTV ab
• Hat normalerweise einen höheren Zinssatz als die erste Hypothek (Standard: 2.5%)
• Muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden (oder bis zum Rentenalter, je nachdem, was zuerst eintritt)
• Schafft einen erzwungenen Sparmechanismus durch obligatorische Schuldenrückzahlung

Monatliches Budgetsystem

Der Rechner verwendet ein monatliches Budget, um einen fairen Vergleich zwischen den Szenarien zu gewährleisten. Sie geben an:

• Ihre gesamte monatliche Zuteilung für Wohnen und Investitionen (Standard: CHF 3,000)
• Jährliche Erhöhung Ihres Budgets, typischerweise entsprechend dem Gehaltswachstum (Standard: 2%)

Jeden Monat wird nach Zahlung der Wohnkosten jeder Überschuss automatisch investiert:

Dieser Überschuss wird investiert und wächst zu Ihrer angegebenen Anlagerendite (Standard: 5%). Dies gilt für beide Szenarien, was bedeutet, dass der Kauf nicht für niedrigere Wohnkosten bestraft wird - alle Einsparungen werden automatisch reinvestiert.

Jährliche Kosten für den Kauf

Hypothekenzinsen

Jedes Jahr zahlen Sie Zinsen auf beide Hypotheken basierend auf ihren ausstehenden Salden:

Amortisation (Tilgung)

Die zweite Hypothek muss im Laufe der Zeit abbezahlt werden. Nachdem die zweite Hypothek vollständig bezahlt ist, können Sie optional die erste Hypothek amortisieren:

Unterhaltskosten

Immobilienbesitz erfordert laufende Wartung. Die Standardfaustregel in der Schweiz ist 1% des Immobilienwerts jährlich:

Grundsteuern

Grundsteuersätze variieren je nach Kanton, typischerweise zwischen 0.1% und 0.5% oder mehr (Standard: 0.2%):

Steuervorteile

In der Schweiz sind Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar:

Gesamte jährliche Kaufkosten

Wertsteigerung der Immobilie

Der Immobilienwert wächst jedes Jahr zu Ihrer angegebenen Wertsteigerungsrate (Standard: 2%):

Historische Daten für Schweizer Immobilien zeigen Wertsteigerungsraten typischerweise zwischen 1.5% und 3% jährlich.

Nettovermögensberechnung (Kaufszenario)

Ihr Nettovermögen beim Kauf besteht aus zwei Komponenten:

1. Immobilienkapital

Ihr Eigenkapital wächst durch Hypothekenamortisation und Immobilienwertsteigerung:

Verkaufskosten (Standard: 2.5%) werden abgezogen, um Ihnen das realistische Nettoeigenkapital zu geben, wenn Sie verkaufen würden.

2. Anlageportfolio

Jeder monatliche Budgetüberschuss (Budget minus Wohnkosten) wird investiert und wächst zu Ihrer Anlagerendite:

Gesamtes Nettovermögen (Kauf)

Jährliche Kosten für die Miete

Monatliche Miete

Ihre jährlichen Mietkosten sind einfach Ihre monatliche Miete multipliziert mit 12:

Mieterhöhungen

Die Miete steigt im Laufe der Zeit, obwohl die Schweiz relativ kontrollierte Erhöhungen hat (Standard: 2%):

Nettovermögensberechnung (Mietszenario)

Im Mietszenario stammt Ihr gesamtes Nettovermögen aus Ihrem Anlageportfolio:

Anfangsinvestition

Sie beginnen mit derselben Anfangsinvestition (Anzahlung + Notargebühren), die in den Kauf geflossen wäre. Diese wird sofort in Ihr Portfolio investiert.

Monatliche Überschussinvestitionen

Jeden Monat wird nach Zahlung der Miete jeder Budgetüberschuss investiert:

Gesamtes Nettovermögen (Miete)

Wichtige Vergleichserkenntnisse

Frühe Jahre

Die Miete hat oft einen Vorteil in den frühen Jahren, weil:

• Große Anfangsinvestition ist in der Immobilie gebunden (Anzahlung + Notargebühren)
• Kaufkosten (Zinsen, Wartung, Grundsteuer) übersteigen anfangs typischerweise die Miete
• Mietszenarien haben mehr Bargeld für Investitionen verfügbar (größerer monatlicher Überschuss)

Spätere Jahre

Der Kauf zieht im Laufe der Zeit oft vor, weil:

• Hypothekenschuld nimmt durch Amortisation ab und baut Eigenkapital auf
• Immobilienwertsteigerung verzinst sich im Laufe der Zeit
• Nach Abbezahlung der zweiten Hypothek sinken die monatlichen Kosten erheblich
• Die Miete steigt weiter, während feste Hypothekenzinsen relativ günstiger werden
• Steuervorteile auf Hypothekenzinsen reduzieren die effektiven Kreditkosten

Budgetbeschränkung

Der Rechner erzwingt Budgetbeschränkungen, um realistische Szenarien zu gewährleisten:

• Wenn die monatlichen Kosten in einem Jahr Ihr monatliches Budget übersteigen, werden keine Ergebnisse angezeigt
• Dies verhindert unrealistische Szenarien, in denen Sie sich die Wohnkosten tatsächlich nicht leisten könnten
• Das Budget wächst jährlich zu Ihrer angegebenen Rate (typischerweise entsprechend dem Gehaltswachstum)

Wichtige Annahmen

Was enthalten ist

• Schweizer zweistufige Hypothekenstruktur und Vorschriften
• Steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen
• Obligatorische Amortisation der zweiten Hypothek
• Immobilienwartungskosten und Grundsteuern
• Mieterhöhungen und Immobilienwertsteigerung
• Anlagerenditen auf Anfangskapital und Budgetüberschuss
• Monatliche Budgetbeschränkungen mit Wachstum im Laufe der Zeit
• Verkaufskosten bei der Berechnung des Nettoeigenkapitals

Was vereinfacht ist

• Hypothekenzinssätze als konstant angenommen (in Wirklichkeit ändern sie sich bei Verlängerung)
• Immobilienwertsteigerung als stetig angenommen (tatsächliche Märkte schwanken)
• Anlagerenditen als konstant angenommen (tatsächliche Renditen variieren)
• Steuersituation auf einen einzigen Grenzsteuersatz vereinfacht
• Keine Berücksichtigung einmaliger Renovierungen über die routinemäßige Wartung hinaus
• Kapitalertragssteuer nicht enthalten (derzeit nicht anwendbar in der Schweiz für Hauptwohnsitze)

So verwenden Sie diesen Rechner

Sensitivitätsanalyse

Testen Sie verschiedene Szenarien durch Anpassen der Parameter:

• Dies beeinflusst das Mietszenario stark: Dies beeinflusst das Mietszenario stark
• Testen Sie konservative (1%) vs. optimistische (3%) Szenarien: Testen Sie konservative (1%) vs. optimistische (3%) Szenarien
• Sehen Sie, wie sich Zinsänderungen auf den Vergleich auswirken: Sehen Sie, wie sich Zinsänderungen auf den Vergleich auswirken
• Kauf sieht typischerweise über längere Zeiträume besser aus: Kauf sieht typischerweise über längere Zeiträume besser aus
• Höhere Budgets schaffen mehr Investitionsüberschuss: Höhere Budgets schaffen mehr Investitionsüberschuss
• Modelliert Ihr erwartetes Gehalts-/Einkommenswachstum: Modelliert Ihr erwartetes Gehalts-/Einkommenswachstum

Persönliche Faktoren jenseits der Zahlen

• Schätzen Sie Stabilität oder Flexibilität?: Schätzen Sie Stabilität oder Flexibilität?
• Wie wahrscheinlich ist es, dass Sie umziehen?: Wie wahrscheinlich ist es, dass Sie umziehen?
• Sind Sie mit Hebelwirkung und Marktschwankungen vertraut?: Sind Sie mit Hebelwirkung und Marktschwankungen vertraut?
• Möchten Sie anpassen und renovieren?: Möchten Sie anpassen und renovieren?
• Immobilienbesitz erfordert Zeit und Aufmerksamkeit: Immobilienbesitz erfordert Zeit und Aufmerksamkeit

Haftungsausschluss

Dieser Rechner liefert Schätzungen nur zu Bildungszwecken und sollte nicht als Finanzberatung betrachtet werden. Wesentliche Einschränkungen:

• Immobilien- und Investmentmärkte sind unvorhersehbar
• Ihre persönliche finanzielle Situation und Ziele sind einzigartig
• Zinssätze, Vorschriften und wirtschaftliche Bedingungen ändern sich
• Unvorhergesehene Ereignisse können die Ergebnisse dramatisch beeinflussen

Konsultieren Sie immer qualifizierte Finanz-, Steuer- und Rechtsberater, bevor Sie wichtige finanzielle Entscheidungen treffen.