Aperçu de la comparaison

Le calculateur simule deux scénarios parallèles sur la période choisie, les deux commençant avec le même capital initial :

Vous achetez une propriété avec un prêt hypothécaire. Votre valeur nette augmente grâce aux capitaux propres (en remboursant la dette et en profitant de l'appréciation de la propriété) plus les investissements provenant de l'excédent budgétaire mensuel.:
Vous investissez votre capital initial et continuez à investir tout excédent budgétaire mensuel. Votre valeur nette augmente grâce aux rendements des investissements.:

Les deux scénarios utilisent un budget mensuel pour assurer une comparaison équitable. Tout argent restant après avoir payé les coûts de logement (que ce soit l'achat ou la location) est automatiquement investi et se compose au fil du temps à votre taux de rendement d'investissement spécifié.

Investissement initial (Année 0)

Apport initial

En Suisse, vous avez besoin d'un apport initial minimum de 20% du prix de la propriété. Au moins 10% doivent provenir de vos fonds propres (pas de votre caisse de pension). Notre calculateur utilise le pourcentage d'apport initial que vous spécifiez (par défaut : 20%).

Apport initial = Prix de la propriété × (Apport initial % ÷ 100)

Frais de notaire et d'enregistrement

Lors de l'achat d'une propriété en Suisse, vous payez des frais uniques pour les services de notaire, le registre foncier et parfois les taxes de transfert. Ceux-ci varient généralement de 1-3% du prix d'achat, selon le canton (par défaut : 1.5%).

Frais de notaire = Prix de la propriété × (Taux des frais de notaire ÷ 100)

Investissement initial total

Investissement initial = Apport initial + Frais de notaire

Dans le scénario de location, ce même montant d'investissement initial est immédiatement investi dans votre portefeuille, garantissant une comparaison équitable où les deux scénarios commencent avec le même déploiement de capital.:

Structure hypothécaire suisse

Système hypothécaire à deux niveaux

La Suisse utilise une structure hypothécaire unique à deux niveaux :

Première hypothèque (jusqu'à 65% LTV)

Couvre jusqu'à 65% de la valeur de la propriété (ratio prêt/valeur)
A généralement un taux d'intérêt plus bas (par défaut : 1.5%)
Aucun amortissement obligatoire requis (bien que vous puissiez le rembourser en option)
Peut rester en cours pour toute la durée de l'hypothèque

Deuxième hypothèque (65-80% LTV)

Couvre la partie entre 65% et 80% LTV
A généralement un taux d'intérêt plus élevé que la première hypothèque (par défaut : 2.5%)
Doit être amortie dans les 15 ans (ou à l'âge de la retraite, selon la première échéance)
Crée un mécanisme d'épargne forcée par le remboursement obligatoire de la dette

Financement total = 100% - Apport initial %

Première hypothèque = min(65%, Financement total) × Prix de la propriété

Deuxième hypothèque = max(0%, Financement total - 65%) × Prix de la propriété

Amortissement annuel = Deuxième hypothèque ÷ Années d'amortissement

Système de budget mensuel

Le calculateur utilise un budget mensuel pour assurer une comparaison équitable entre les scénarios. Vous spécifiez :

Votre allocation mensuelle totale pour le logement et les investissements (par défaut : CHF 3,000)
Augmentation annuelle de votre budget, correspondant généralement à la croissance salariale (par défaut : 2%)

Chaque mois, après avoir payé les coûts de logement, tout excédent est automatiquement investi :

Excédent mensuel = Budget mensuel - Coûts de logement mensuels

Investissement annuel = Excédent mensuel × 12

Cet excédent est investi et croît à votre taux de rendement d'investissement spécifié (par défaut : 5%). Cela s'applique aux deux scénarios, ce qui signifie que l'achat n'est pas pénalisé pour des coûts de logement inférieurs - toute économie est automatiquement réinvestie.

Coûts annuels pour l'achat

Intérêts hypothécaires

Chaque année, vous payez des intérêts sur les deux hypothèques en fonction de leurs soldes en cours :

Intérêts sur la 1ère hypothèque = 1ère hypothèque actuelle × (Taux 1ère hypothèque ÷ 100)

Intérêts sur la 2ème hypothèque = 2ème hypothèque actuelle × (Taux 2ème hypothèque ÷ 100)

Amortissement (Remboursement du principal)

La deuxième hypothèque doit être remboursée au fil du temps. Après le remboursement complet de la deuxième hypothèque, vous pouvez optionnellement amortir la première hypothèque :

Amortissement annuel (2ème hypothèque) = min(Montant annuel, 2ème hypothèque restante)

Amortissement annuel (1ère hypothèque) = Appliqué uniquement après le remboursement complet de la 2ème hypothèque

Coûts d'entretien

La propriété immobilière nécessite un entretien continu. La règle standard en Suisse est de 1% de la valeur de la propriété par an :

Entretien annuel = Valeur actuelle de la propriété × (Taux d'entretien ÷ 100)

Impôts fonciers

Les taux d'imposition foncière varient selon le canton, généralement entre 0.1% et 0.5% ou plus (par défaut : 0.2%) :

Impôt foncier annuel = Valeur actuelle de la propriété × (Taux d'imposition foncière ÷ 100)

Avantages fiscaux

En Suisse, les intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôts :

Économies fiscales annuelles = Intérêts hypothécaires totaux × (Taux marginal d'imposition ÷ 100)

Coût d'achat annuel total

Coût d'achat annuel = Intérêts + Amortissement + Entretien + Impôt foncier - Économies fiscales

Appréciation de la valeur de la propriété

La valeur de la propriété augmente chaque année à votre taux d'appréciation spécifié (par défaut : 2%) :

Nouvelle valeur de la propriété = Valeur précédente × (1 + Taux d'appréciation ÷ 100)

Les données historiques pour l'immobilier suisse montrent des taux d'appréciation généralement entre 1.5% et 3% par an.

Calcul de la valeur nette (Scénario d'achat)

Votre valeur nette lors de l'achat se compose de deux éléments :

1. Capitaux propres immobiliers

Vos capitaux propres augmentent grâce à l'amortissement hypothécaire et à l'appréciation de la propriété :

Capitaux propres bruts = Valeur actuelle de la propriété - Dette hypothécaire totale

Capitaux propres nets = Capitaux propres bruts - Frais de vente

Les frais de vente (par défaut : 2.5%) sont déduits pour vous donner les capitaux propres nets réalistes si vous deviez vendre.

2. Portefeuille d'investissement

Tout excédent budgétaire mensuel (budget moins coûts de logement) est investi et croît à votre taux de rendement d'investissement :

Excédent annuel = (Budget mensuel - Coûts mensuels) × 12

Portefeuille d'investissement = Portefeuille précédent × (1 + Taux de rendement ÷ 100) + Excédent annuel

Valeur nette totale (Achat)

Valeur nette d'achat = Capitaux propres immobiliers nets + Portefeuille d'investissement

Coûts annuels pour la location

Loyer mensuel

Votre coût de location annuel est simplement votre loyer mensuel multiplié par 12 :

Loyer annuel = Loyer mensuel × 12

Augmentations de loyer

Le loyer augmente avec le temps, bien que la Suisse ait des augmentations relativement contrôlées (par défaut : 2%) :

Nouveau loyer mensuel = Loyer mensuel précédent × (1 + Taux d'augmentation de loyer ÷ 100)

Calcul de la valeur nette (Scénario de location)

Dans le scénario de location, toute votre valeur nette provient de votre portefeuille d'investissement :

Investissement initial

Vous commencez avec le même investissement initial (apport initial + frais de notaire) qui aurait été consacré à l'achat. Celui-ci est immédiatement investi dans votre portefeuille.

Investissements de l'excédent mensuel

Chaque mois, après avoir payé le loyer, tout excédent budgétaire est investi :

Excédent annuel = (Budget mensuel - Loyer mensuel) × 12

Portefeuille d'investissement = Portefeuille précédent × (1 + Taux de rendement ÷ 100) + Excédent annuel

Valeur nette totale (Location)

Valeur nette de location = Portefeuille d'investissement

Aperçus clés de la comparaison

Premières années

La location a souvent un avantage au début car :

Un investissement initial important est immobilisé dans la propriété (apport initial + frais de notaire)
Les coûts d'achat (intérêts, entretien, impôt foncier) dépassent généralement le loyer au début
Les scénarios de location disposent de plus de liquidités pour l'investissement (excédent mensuel plus important)

Années ultérieures

L'achat prend souvent le dessus au fil du temps car :

La dette hypothécaire diminue grâce à l'amortissement, créant des capitaux propres
L'appréciation de la propriété se compose au fil du temps
Après le remboursement de la deuxième hypothèque, les coûts mensuels baissent considérablement
Le loyer continue d'augmenter tandis que les intérêts hypothécaires fixes deviennent relativement moins chers
Les avantages fiscaux sur les intérêts hypothécaires réduisent les coûts d'emprunt effectifs

Contrainte budgétaire

Le calculateur applique des contraintes budgétaires pour garantir des scénarios réalistes :

Si les coûts mensuels dépassent votre budget mensuel dans une année, les résultats ne sont pas affichés
Cela empêche les scénarios irréalistes où vous ne pourriez pas réellement vous permettre les coûts de logement
Le budget augmente annuellement à votre taux spécifié (correspondant généralement à la croissance salariale)

Hypothèses importantes

Ce qui est inclus

Structure hypothécaire suisse à deux niveaux et réglementations
Déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires
Amortissement obligatoire de la deuxième hypothèque
Coûts d'entretien de la propriété et impôts fonciers
Augmentations de loyer et appréciation de la propriété
Rendements des investissements sur le capital initial et l'excédent budgétaire
Contraintes budgétaires mensuelles avec croissance au fil du temps
Frais de vente lors du calcul des capitaux propres nets

Ce qui est simplifié

Taux hypothécaires supposés constants (en réalité, ils changent au renouvellement)
Appréciation de la propriété supposée stable (les marchés réels fluctuent)
Rendements des investissements supposés constants (les rendements réels varient)
Situation fiscale simplifiée à un seul taux marginal
Pas de prise en compte des rénovations ponctuelles au-delà de l'entretien de routine
Impôt sur les plus-values non inclus (actuellement non applicable en Suisse pour les résidences principales)

Comment utiliser ce calculateur

Analyse de sensibilité

Testez différents scénarios en ajustant les paramètres :

Cela influence fortement le scénario de location: Cela influence fortement le scénario de location
Testez des scénarios conservateurs (1%) vs optimistes (3%): Testez des scénarios conservateurs (1%) vs optimistes (3%)
Voyez comment les changements de taux affectent la comparaison: Voyez comment les changements de taux affectent la comparaison
L'achat semble généralement meilleur sur de longues périodes: L'achat semble généralement meilleur sur de longues périodes
Des budgets plus élevés créent plus d'excédent d'investissement: Des budgets plus élevés créent plus d'excédent d'investissement
Modélise votre croissance salariale/de revenu attendue: Modélise votre croissance salariale/de revenu attendue

Facteurs personnels au-delà des chiffres

Valorisez-vous la stabilité ou la flexibilité ?: Valorisez-vous la stabilité ou la flexibilité ?
Quelle est la probabilité que vous déménagiez ?: Quelle est la probabilité que vous déménagiez ?
Êtes-vous à l'aise avec l'effet de levier et les fluctuations du marché ?: Êtes-vous à l'aise avec l'effet de levier et les fluctuations du marché ?
Voulez-vous personnaliser et rénover ?: Voulez-vous personnaliser et rénover ?
La propriété immobilière nécessite du temps et de l'attention: La propriété immobilière nécessite du temps et de l'attention

Avertissement

Ce calculateur fournit des estimations à des fins éducatives uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Limitations clés :

Les marchés immobiliers et d'investissement sont imprévisibles
Votre situation financière personnelle et vos objectifs sont uniques
Les taux d'intérêt, les réglementations et les conditions économiques changent
Des événements imprévus peuvent affecter considérablement les résultats

Consultez toujours des conseillers financiers, fiscaux et juridiques qualifiés avant de prendre des décisions financières importantes.

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