Come funziona

Panoramica del confronto

Il calcolatore simula due scenari paralleli nel periodo di tempo scelto, entrambi iniziando con lo stesso capitale iniziale:

• Acquisti una proprietà con un mutuo. Il tuo patrimonio netto cresce attraverso il capitale immobiliare (mentre ripaghi il debito e la proprietà si apprezza) più gli investimenti dall'eccedenza di budget mensile.:
• Investi il tuo capitale iniziale e continui a investire qualsiasi eccedenza di budget mensile. Il tuo patrimonio netto cresce attraverso i rendimenti degli investimenti.:

Entrambi gli scenari utilizzano un budget mensile per garantire un confronto equo. Qualsiasi denaro rimasto dopo aver pagato i costi abitativi (sia acquisto che affitto) viene automaticamente investito e si compone nel tempo al tasso di rendimento dell'investimento specificato.

Investimento iniziale (Anno 0)

Acconto

In Svizzera, hai bisogno di un acconto minimo del 20% del prezzo della proprietà. Almeno il 10% deve provenire dal tuo capitale proprio (non dal tuo fondo pensione). Il nostro calcolatore utilizza la percentuale di acconto che specifichi (predefinito: 20%).

Spese notarili e di registrazione

Quando si acquista una proprietà in Svizzera, si pagano spese una tantum per i servizi notarili, il registro fondiario e talvolta le tasse di trasferimento. Queste vanno tipicamente dal 1-3% del prezzo di acquisto, a seconda del cantone (predefinito: 1.5%).

Investimento iniziale totale

Nello scenario di affitto, lo stesso importo di investimento iniziale viene immediatamente investito nel tuo portafoglio, garantendo un confronto equo in cui entrambi gli scenari iniziano con lo stesso impiego di capitale.:

Struttura ipotecaria svizzera

Sistema ipotecario a due livelli

La Svizzera utilizza una struttura ipotecaria unica a due livelli:

Prima ipoteca (fino al 65% LTV)

• Copre fino al 65% del valore della proprietà (rapporto prestito/valore)
• Ha tipicamente un tasso di interesse più basso (predefinito: 1.5%)
• Nessun ammortamento obbligatorio richiesto (anche se puoi rimborsarlo opzionalmente)
• Può rimanere in sospeso per l'intera durata del mutuo

Seconda ipoteca (65-80% LTV)

• Copre la porzione tra 65% e 80% LTV
• Di solito ha un tasso di interesse più alto della prima ipoteca (predefinito: 2.5%)
• Deve essere ammortizzata entro 15 anni (o entro l'età pensionabile, a seconda di quale arrivi prima)
• Crea un meccanismo di risparmio forzato attraverso il rimborso obbligatorio del debito

Sistema di budget mensile

Il calcolatore utilizza un budget mensile per garantire un confronto equo tra gli scenari. Specifichi:

• La tua allocazione mensile totale per l'abitazione e gli investimenti (predefinito: CHF 3,000)
• Aumento annuale del tuo budget, tipicamente corrispondente alla crescita salariale (predefinito: 2%)

Ogni mese, dopo aver pagato i costi abitativi, qualsiasi eccedenza viene automaticamente investita:

Questa eccedenza viene investita e cresce al tasso di rendimento dell'investimento specificato (predefinito: 5%). Questo si applica a entrambi gli scenari, il che significa che l'acquisto non è penalizzato per costi abitativi inferiori - tutti i risparmi vengono automaticamente reinvestiti.

Costi annuali per l'acquisto

Interessi ipotecari

Ogni anno, paghi gli interessi su entrambi i mutui in base ai loro saldi in sospeso:

Ammortamento (Rimborso del capitale)

La seconda ipoteca deve essere rimborsata nel tempo. Dopo il rimborso completo della seconda ipoteca, puoi opzionalmente ammortizzare la prima ipoteca:

Costi di manutenzione

La proprietà immobiliare richiede una manutenzione continua. La regola standard in Svizzera è il 1% del valore della proprietà annualmente:

Tasse sulla proprietà

Le aliquote fiscali sulla proprietà variano per cantone, tipicamente tra 0.1% e 0.5% o più (predefinito: 0.2%):

Benefici fiscali

In Svizzera, gli interessi ipotecari sono deducibili dalle tasse:

Costo di acquisto annuale totale

Apprezzamento del valore della proprietà

Il valore della proprietà cresce ogni anno al tasso di apprezzamento specificato (predefinito: 2%):

I dati storici per gli immobili svizzeri mostrano tassi di apprezzamento tipicamente tra 1.5% e 3% annualmente.

Calcolo del patrimonio netto (Scenario di acquisto)

Il tuo patrimonio netto quando acquisti è composto da due componenti:

1. Capitale immobiliare

Il tuo capitale cresce attraverso l'ammortamento ipotecario e l'apprezzamento della proprietà:

I costi di vendita (predefinito: 2.5%) vengono dedotti per darti il capitale netto realistico se dovessi vendere.

2. Portafoglio di investimenti

Qualsiasi eccedenza di budget mensile (budget meno costi abitativi) viene investita e cresce al tasso di rendimento dell'investimento:

Patrimonio netto totale (Acquisto)

Costi annuali per l'affitto

Affitto mensile

Il tuo costo di affitto annuale è semplicemente il tuo affitto mensile moltiplicato per 12:

Aumenti dell'affitto

L'affitto aumenta nel tempo, anche se la Svizzera ha aumenti relativamente controllati (predefinito: 2%):

Calcolo del patrimonio netto (Scenario di affitto)

Nello scenario di affitto, tutto il tuo patrimonio netto proviene dal tuo portafoglio di investimenti:

Investimento iniziale

Inizi con lo stesso investimento iniziale (acconto + spese notarili) che sarebbe stato destinato all'acquisto. Questo viene immediatamente investito nel tuo portafoglio.

Investimenti dell'eccedenza mensile

Ogni mese, dopo aver pagato l'affitto, qualsiasi eccedenza di budget viene investita:

Patrimonio netto totale (Affitto)

Approfondimenti chiave del confronto

Primi anni

L'affitto ha spesso un vantaggio all'inizio perché:

• Un grande investimento iniziale è vincolato nella proprietà (acconto + spese notarili)
• I costi di acquisto (interessi, manutenzione, tassa sulla proprietà) superano tipicamente l'affitto inizialmente
• Gli scenari di affitto hanno più liquidità disponibile per gli investimenti (maggiore eccedenza mensile)

Anni successivi

L'acquisto spesso prende il sopravvento nel tempo perché:

• Il debito ipotecario diminuisce attraverso l'ammortamento, costruendo capitale
• L'apprezzamento della proprietà si compone nel tempo
• Dopo il rimborso della seconda ipoteca, i costi mensili calano significativamente
• L'affitto continua ad aumentare mentre gli interessi ipotecari fissi diventano relativamente più economici
• I benefici fiscali sugli interessi ipotecari riducono i costi di prestito effettivi

Vincolo di budget

Il calcolatore applica vincoli di budget per garantire scenari realistici:

• Se i costi mensili superano il tuo budget mensile in qualsiasi anno, i risultati non vengono mostrati
• Questo previene scenari irrealistici in cui non potresti effettivamente permetterti i costi abitativi
• Il budget cresce annualmente al tasso specificato (tipicamente corrispondente alla crescita salariale)

Ipotesi importanti

Cosa è incluso

• Struttura ipotecaria svizzera a due livelli e regolamenti
• Deducibilità fiscale degli interessi ipotecari
• Ammortamento obbligatorio della seconda ipoteca
• Costi di manutenzione della proprietà e tasse sulla proprietà
• Aumenti dell'affitto e apprezzamento della proprietà
• Rendimenti degli investimenti sul capitale iniziale e sull'eccedenza di budget
• Vincoli di budget mensili con crescita nel tempo
• Costi di vendita nel calcolo del capitale netto

Cosa è semplificato

• Tassi ipotecari assunti costanti (in realtà, cambiano al rinnovo)
• Apprezzamento della proprietà assunto costante (i mercati reali fluttuano)
• Rendimenti degli investimenti assunti costanti (i rendimenti reali variano)
• Situazione fiscale semplificata a un'unica aliquota marginale
• Nessuna considerazione per ristrutturazioni una tantum oltre la manutenzione di routine
• Imposta sulle plusvalenze non inclusa (attualmente non applicabile in Svizzera per le residenze principali)

Come utilizzare questo calcolatore

Analisi di sensibilità

Testa diversi scenari regolando i parametri:

• Questo influenza fortemente lo scenario di affitto: Questo influenza fortemente lo scenario di affitto
• Testa scenari conservativi (1%) vs ottimistici (3%): Testa scenari conservativi (1%) vs ottimistici (3%)
• Vedi come i cambiamenti di tasso influenzano il confronto: Vedi come i cambiamenti di tasso influenzano il confronto
• L'acquisto sembra tipicamente migliore su periodi più lunghi: L'acquisto sembra tipicamente migliore su periodi più lunghi
• Budget più alti creano più eccedenza di investimento: Budget più alti creano più eccedenza di investimento
• Modella la tua crescita salariale/di reddito attesa: Modella la tua crescita salariale/di reddito attesa

Fattori personali oltre i numeri

• Apprezzi la stabilità o la flessibilità?: Apprezzi la stabilità o la flessibilità?
• Quanto è probabile che tu ti trasferisca?: Quanto è probabile che tu ti trasferisca?
• Sei a tuo agio con la leva finanziaria e le fluttuazioni di mercato?: Sei a tuo agio con la leva finanziaria e le fluttuazioni di mercato?
• Vuoi personalizzare e ristrutturare?: Vuoi personalizzare e ristrutturare?
• La proprietà immobiliare richiede tempo e attenzione: La proprietà immobiliare richiede tempo e attenzione

Disclaimer

Questo calcolatore fornisce stime solo a scopo educativo e non dovrebbe essere considerato consulenza finanziaria. Limitazioni chiave:

• I mercati immobiliari e degli investimenti sono imprevedibili
• La tua situazione finanziaria personale e i tuoi obiettivi sono unici
• I tassi di interesse, i regolamenti e le condizioni economiche cambiano
• Eventi imprevisti possono influenzare drammaticamente i risultati

Consulta sempre consulenti finanziari, fiscali e legali qualificati prima di prendere decisioni finanziarie importanti.